換約筆記

換約注意事項
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1. 履約保證: (買賣方各一半)
履約保證費用標準，通常依照買賣合約總金額萬分之六計價，總價一千萬的房屋買賣，
履保費用大約是六千元，通常由買賣雙方各自負擔一半（買方三千元；賣方三千元）

2. 代書費用: (買賣方各一半)
過戶需要1~2W，如只是換約打合約書需潤筆費一至二千元
約雙方與代書先簽定一份"草約"，內容表示王大民同意以1100萬將本預售屋之"權利"讓與給陳小殷，並以收取300萬，雙方簽名
因為不須代書辦過戶，所以通常只會向雙方收取各1000元的潤筆費

3. 換約費用: (希望賣方支出)
行政院的「預售屋買賣合約書範本」中，規範換約手續費不得超過房地總價的千分之一，
不過市場上從千分之一到千分之三的手續費皆時有所聞，有的甚至高達千分之五

4. 隔間費用:
已知13W

交屋後費用
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1. 瓦斯管線費: 15W
2. 管委會基金: 3W
3. 地政規費: 按申報地價或權利價值千分之二計徵

注意事項
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與代書合約
1. 要求有合約審閲期，在買賣雙方同意之前，都加取消合約
2. 合約書上需註明，保證貸款七成，利率1.5%，如未能達到，買方可取消合約，確保貸款問題

原合約問題
1. 取得原合約內容，並審閲是否有不合理之處
3. 廚具、衛浴等建材部份需確認清楚
4. 車位位置需確認
6. 格局是否變更，是否有無客變追加款項
7. 與建商坪數之間的找補問題: 不足部分賣方均應全部找補，超過部分，買方只找補 2% 為限（至多找補不超過 2%），
超過 3% 者，買方得解除契約。
8. 開工與完工問題
9. 工程款進度，舊買家工程款項繳納到哪期

建商端再次確認事項
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1. 工程款進度，舊買家工程款項繳納到哪期
2. 格局是否變更，是否有無客變追加款項


預估價格:
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3B5F: 158W + 855W = 1013W

已知資訊:
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車位: 127W
服務費: 30W
隔間費用: 13W

預估獲利
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1013W(5F) + 15W(服務費兩戶) + 13W(隔間費用) = 1058W

1150W - 1058W = 92W

參考資訊
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換約款項資訊
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20111217/33892705/
http://www.fbs168.com/ArticleBilling_cont.aspx?AB=1029&ABTy=3&t=8

預售屋換約付款試算
http://blog.house123.com.tw/archives/738

換約經驗分享
http://blog.xuite.net/sophia.latte/blog/49620349-%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E7%B0%BD%E7%B4%84%E5%8F%8A%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%8F%9B%E7%B4%84%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85

預售屋找補資訊
http://blog.house123.com.tw/archives/4307